Persönlich

Unkonventionell

Wertig

Steuerfragen

Die Vermietung von Immobilien stellt für viele Eigentümer eine attraktive Einkommensquelle dar. Gleichzeitig bringt sie aber auch steuerliche Verpflichtungen mit sich, die es zu kennen und zu beachten gilt, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Wer in Österreich als natürliche Person Immobilien vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die einkommensteuerpflichtig sind. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen versteuert werden müssen. Bei der Arbeitnehmerveranlagung sind diese Einkünfte anzugeben und mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern.

Ausgaben 

Umsatzsteuer

Einkommenssteuer

Vermieter:innen in Österreich können eine Vielzahl von Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung stehen, steuerlich absetzen. Diese Abzüge mindern das zu versteuernde Einkommen und reduzieren somit die Steuerlast erheblich.

Welche Ausgaben sind absetzbar?

  • Betriebskosten wie zum Beispiel Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausbesorger oder Grundsteuer

  • Instandhaltungs- und Reparaturkosten für die laufende Pflege und Erhaltung der Immobilie

  • Finanzierungskosten, insbesondere die Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden (nicht jedoch Tilgungsraten)

  • Abschreibungen (AfA) für Gebäude: Da Immobilien durch Nutzung einem Wertverlust unterliegen, können Anschaffungs- und Herstellungskosten auf die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend gemacht werden

  • Maklergebühren und Verwaltungskosten, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind

  • Steuer- und Rechtsberatungskosten, sofern diese im Rahmen der Vermietung anfallen

Abschreibung für Abnutzung (AfA)
Die AfA ist ein bedeutender Steuervorteil für Vermieter. Sie erlaubt es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die wirtschaftliche Nutzungsdauer (derzeit meist 66,6 Jahre für Wohngebäude) verteilt abzusetzen. Dies hilft, größere Investitionen über mehrere Jahre steuerlich geltend zu machen. Grund und Boden sind dabei nicht abschreibbar.

Die Umsatzsteuer (USt) spielt bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien in Österreich eine wichtige Rolle und unterscheidet sich je nach Art der Immobilie und Verwendungszweck. Grundsätzlich unterliegen viele Vermietungen der Umsatzsteuerbefreiung, jedoch gibt es wichtige Ausnahmen und Optionen..

  • 10% ermäßigter Steuersatz: Wohnraummietverträge, Campingplatzvermietung, Beherbergung in eingerichteten Wohnräumen

  • 20% Normalsteuersatz: Geschäftsräumlichkeiten, Vermietung von Garagen oder Betriebsvorrichtungen, kurzfristige Vermietung

  • 0% Steuerbefreiung: Vermietungen wie Büro, Geschäftslokale ohne Option zur Steuerpflicht, Vermietung an Diplomaten (mit Bescheinigung)

Kleinunternehmerregelung und Umsatzsteuer:
Vermieter:innen mit einem Jahresumsatz aus Vermietung von unter 55.000 Euro gelten als Kleinunternehmer und können von der Umsatzsteuerpflicht befreit sein. Überschreiten die Einnahmen diese Grenze, müssen sie Umsatzsteuer abführen oder eine freiwillige Option auf Regelbesteuerung nutzen.

Option zur Steuerpflicht:
Vermieter:innen können freiwillig auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten und Umsatzsteuer verrechnen. Dies lohnt sich besonders bei hohen Vorsteuern, zum Beispiel bei umfangreichen Sanierungen oder Investitionen.

Als Ihr Immobilienmakler biete ich Ihnen umfassende Unterstützung bei steuerlichen Fragen rund um Ihre Immobilie an. Ob Einkommenssteuer, Umsatzsteuer oder Absetzbarkeit von Ausgaben – ich helfe Ihnen, den Überblick zu behalten und die steuerlichen Möglichkeiten optimal zu nutzen. Von der richtigen Dokumentation bis zur Wahl der passenden Steuerberatung stehe ich Ihnen zur Seite, damit Sie steuerliche Fallstricke vermeiden und Ihre Rendite maximieren können. Vertrauen Sie auf meine Erfahrung für eine sorgenfreie Vermietung Ihrer Immobilie.

Ihre Steuerfragen sind bei
mir Chefsache

Termin vereinbaren 

Termin vereinbaren

Sie möchten Ihre Immobilie vermieten?
Hinterlassen Sie hier Ihre Kontaktdaten und ich melde mich umgehend bei Ihnen, um einen unverbindlichen Beratungstermin zu vereinbaren.