Persönlich
Unkonventionell
Wertig
Mietzins & Kaution
Hier erfahren Sie alles Wichtige über Mietzins und Kaution: Wie der Mietzins berechnet wird, welche Bestandteile er umfasst, und welche gesetzlichen Regelungen gelten.
Mietzins
In Österreich ist die Berechnung und Zusammensetzung des Mietzinses stark vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) abhängig. Das MRG differenziert zwischen drei grundlegenden Bereichen: Vollanwendung, Teilanwendung und Vollausnahmen. Diese bestimmen, ob der Mietzins reguliert oder frei vereinbart wird.
1. Vollanwendung des MRG
Die Vollanwendung gilt für vermietete Eigentumswohnungen, die vor 09.05.1945 errichtet wurden, mit mehr als 2 Mietgegenständen und für Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 01.07.1953 errichtet wurden, mit mehr als 2 Mietgegenständen. Hier gilt grundsätzlich der Richtwertmietzins als gesetzliche Obergrenze für den Hauptmietzins.
Der Mietzins setzt sich typischerweise zusammen aus:
Hauptmietzins: Basierend auf dem Richtwertmietzins, der alle zwei Jahre von der Regierung angepasst wird. Je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Wohnung sind Zu- und Abschläge möglich.
Betriebskosten: Betriebskosten wie Heizung, Müllabfuhr, Wasser, Hauswart, die separat verrechnet werden.
Umsatzsteuer: Falls anwendbar, etwa bei gewerblichen Mieten.
Es gibt hier allerdings eine Ausnahme: Unter bestimmten Voraussetzungen kann anstelle des Richtwertes auch ein angemessener Mietzins verlangt werden, zum Beispiel bei Geschäftsräumlichkeiten, Neubauwohnungen ab 1945 oder bestimmten denkmalgeschützten Gebäuden.
2. Teilanwendung des MRG
Im Teilanwendungsbereich unterliegt der Mietzins keiner gesetzlichen Begrenzung mehr und kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Dies betrifft unter anderem:
Gebäude ohne öffentliche Förderung, die nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurden.
Wohnungen nach Um- oder Zubauten, die nach bestimmten Fristen genehmigt wurden.
Wohnungseigentum, das nach 08.05.1945 geschaffen wurde.
Hier gilt also der freie Mietzins, es gibt keine Richtwerte oder Mietzinsobergrenzen.
3. Vollausnahmen vom MRG
Der Vollausnahmetatbestand umfasst Wohnungen und Mietobjekte, die explizit vom MRG ausgenommen sind. Dies betrifft meist:
Zweitwohnungen und Ferienwohnungen
Dienst- und Werkswohnungen
Gebäude mit höchstens zwei Wohneinheiten
Mietverhältnisse, die befristet unter einem halben Jahr dauern
Mietobjekte, die von karitativen Organisationen vermietet werden
Für diese gilt ebenfalls der freie Mietzins nach ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) ohne Beschränkungen.
Kaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom Mieter als Absicherung gegen Mietrückstände oder Schäden an der Wohnung verlangen kann. Sie dient als finanzielle Reserve, um Forderungen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu sichern.
Höhe der Mietkaution
In Österreich gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Kaution. Üblich sind jedoch drei Bruttomonatsmieten (Gesamtmiete inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer). Der Oberste Gerichtshof hat in mehreren Entscheidungen einen Richtwert von sechs Bruttomonatsmieten als maximal vertretbare Kaution festgelegt. Kautionen über diesem Wert können als unzulässige Ablöse gelten und vom Mieter zurückgefordert werden.
Eine höhere Kaution ist nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn ein außergewöhnliches Sicherungsinteresse besteht, etwa bei wertvollen mitvermieteten Einrichtungsgegenständen.
Form und Anlage der Kaution
Die Kaution kann in bar, als Sparbuch, Bankgarantie oder Versicherungsgarantie hinterlegt werden. Seit einer Novelle 2009 ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen fruchtbringend anzulegen und auf Verlangen den Mieter darüber schriftlich zu informieren.
Rückgabe der Kaution
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution samt der darauf erzielten Zinsen unverzüglich zurückzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen, wie offene Mietzahlungen oder Schadenersatzansprüche bestehen.
Der Mieter muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückgeben, um Anspruch auf vollständige Rückzahlung zu haben. Bei Streitigkeiten über die Höhe oder Verwendung der Kaution können Schlichtungsstellen oder Gerichte eingeschaltet werden.
Im Insolvenzfall des Vermieters schützt ein gesetzliches Absonderungsrecht die Kaution des Mieters, das heißt, die Kaution ist vor Gläubigern besonders gesichert.
Gerne unterstütze ich Sie als Immobilienmakler kompetent und zuverlässig bei allen Fragen rund um Mietzins und Kaution. Von der Berechnung über die rechtlichen Rahmenbedingungen bis hin zur optimalen Vertragsgestaltung stehe ich Ihnen mit fundiertem Wissen zur Seite.
Ihr Mietzins ist bei
mir Chefsache
Termin vereinbaren
Sie möchten eine Immobilie mieten?
Hinterlassen Sie hier Ihre Kontaktdaten und ich melde mich umgehend bei Ihnen, um einen unverbindlichen Beratungstermin zu vereinbaren.