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Due-Diligence Prüfung
Die Due-Diligence-Prüfung (DD) ist das Fundament jeder sicheren Immobilieninvestition. Sie dient dazu, Risiken aufzudecken, den Wert eines Objekts abzusichern und böse Überraschungen nach der Kaufvertragsunterzeichnung zu vermeiden.
Die Säulen der klassischen Due-Diligence
Eine umfassende Prüfung gliedert sich meist in vier Kernbereiche:
Rechtliche Due-Diligence: Prüfung des Grundbuchs (Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Dienstbarkeiten), Bestandsverträge (Mietverträge), bestehende Versicherungen und anhängige Rechtsstreitigkeiten.
Technische Due-Diligence: Begutachtung der Bausubstanz, Überprüfung von Instandhaltungsrückstaus, Brandschutz, Haustechnik sowie energetische Analysen (Energieausweis).
Wirtschaftliche Due-Diligence: Analyse der Cashflows, Bewertung der Mieterträge, Betriebskostenabrechnungen und steuerliche Rahmenbedingungen.
Städtebauliche & Behördliche Prüfung: Einsicht in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sowie den Bauakt (Vorhandensein der Benützungsbewilligung).
AML/CFT: Die Prüfung der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung
Ein oft unterschätzter, aber rechtlich hochkritischer Teil der Prüfung ist die Einhaltung der Anti-Geldwäsche-Bestimmungen (Anti-Money Laundering – AML) und der Terrorismusbekämpfung (Counter-Terrorist Financing – CFT).
In Österreich sind Immobilientreuhänder gemäß der Gewerbeordnung (§ 365m ff. GewO) sowie der EU-Geldwäsche-Richtlinien dazu verpflichtet, strengste Sorgfaltspflichten anzuwenden. Dies dient nicht nur dem Schutz des Marktes, sondern schützt Sie als Käufer oder Verkäufer auch vor der ungewollten Beteiligung an illegalen Transaktionen.
Meine Pflichten als Ihr Immobilientreuhänder
Wenn ich Sie bei einem Ankauf begleite, übernehme ich im Rahmen der Geldwäscheprävention folgende gesetzliche und fachliche Aufgaben:
Identifizierung (KYC - Know Your Customer): Ich bin verpflichtet, die Identität aller beteiligten Vertragsparteien festzustellen. Bei juristischen Personen (GmbHs, Stiftungen) muss ich den wirtschaftlichen Eigentümer bis zur natürlichen Person zurückverfolgen.
Mittelherkunftsprüfung (Source of Wealth/Funds): Bei erhöhtem Risiko muss ich prüfen, woher die Mittel für den Immobilienkauf stammen. Dies dient der Sicherstellung, dass kein Kapital aus kriminellen Quellen in den Immobilienmarkt fließt.
Abgleich mit Sanktionslisten: Ich prüfe, ob beteiligte Personen oder Firmen auf internationalen Sanktionslisten stehen.
Dokumentations- und Meldepflicht: Alle Prüfungsschritte müssen über Jahre hinweg revisionssicher dokumentiert werden. Bei begründetem Verdacht auf Geldwäsche besteht eine gesetzliche Meldepflicht an die Geldwäschemeldestelle (A-FIU).
Die Due-Diligence ist weit mehr als eine reine „Checkliste“. Sie ist eine Risikoversicherung. Als Immobilientreuhänder sorge ich dafür, dass die Transaktion nicht nur wirtschaftlich sinnvoll, sondern auch rechtlich sauber und gesetzeskonform abgewickelt wird.
Ich unterstütze Sie gerne dabei:
Alle relevanten Unterlagen strukturiert zu prüfen (Datenraum-Management).
Die Einhaltung der strengen AML/CFT-Vorgaben für eine reibungslose Abwicklung sicherzustellen.
Risikofaktoren frühzeitig zu identifizieren, um Ihre Verhandlungsposition zu stärken.
Ihre Due-Diligence beim Immobilienkauf ist bei mir Chefsache
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