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Auflösung von Mietverträgen

Die Auflösung von Mietverträgen in Österreich hängt stark davon ab, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht anwendbar ist

Auflösung nach ABGB

Die Auflösungsgründe für Bestandverträge (z. B. Miete, Pacht) sind in den §§ 1112–1118 ABGB geregelt. Das ABGB unterscheidet zwischen dem automatischen Ende, der Kündigung und der sofortigen Auflösung aus wichtigem Grund.

1. Untergang der Sache (§ 1112)

Wenn das Mietobjekt (z. B. durch Brand oder Naturkatastrophe) völlig zu Grunde geht, erlischt der Vertrag automatisch. Weder Vermieter noch Mieter sind zur Wiederherstellung verpflichtet.

2. Zeitablauf (§ 1113 - 1115)

  • Befristete Verträge: Enden grundsätzlich mit Zeitablauf, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

  • Stillschweigende Erneuerung (§ 1114): Bleibt der Mieter nach Ablauf der Zeit in der Wohnung und unternimmt der Vermieter binnen 14 Tagen nichts dagegen, gilt der Vertrag als (meist für eine bestimmte Zeit) verlängert.

3. Ordentliche Kündigung (§ 1116)

Bei unbefristeten Verträgen erfolgt die Auflösung durch Aufkündigung.

  • Es müssen die vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Termine eingehalten werden.

4. Tod eines Vertragspartners (§ 1116a)

Der Vertrag wird durch den Tod nicht automatisch aufgehoben.
Sowohl die Erben als auch der Vermieter haben jedoch das Recht, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.

5. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund durch Mieter (§ 1117 & 1118)

Dies ermöglicht die Beendigung mit sofortiger Wirkung ohne Frist (§ 1117):

  • Wenn das Objekt in einem Zustand übergeben wurde oder geraten ist, der den bestimmungsgemäßen Gebrauch unmöglich macht.

  • Wenn ein beträchtlicher Teil der Sache durch Zufall für längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird.

6. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund durch den Vermieter(§ 1118)

Der Bestandgeber kann den Vertrag auflösen bei:

  • Erheblich nachteiligem Gebrauch der Sache, z. B. bauliche Veränderungen mit Substanzschäden (1. Fall).

  • Säumnis mit Zinszahlung nach Einmahnung, sodass rückständige Zinsen nicht fristgerecht beglichen werden (2. Fall).

  • Notwendigkeit, ein vermietetes Gebäude neu zu errichten (3. Fall).

Beendigung von Mietverhältnissen im Voll- und Teilanwendungsbereichs des Miertrechtsgesetz nach § 29 MRG

Ein Mietverhältnis im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes endet primär durch den Ablauf der vereinbarten Zeit, sofern die Befristung schriftlich fixiert wurde und bei Wohnungen mindestens drei Jahre beträgt. Alternativ können Vermieter und Mieter den Vertrag jederzeit durch eine schriftliche Übereinkunft einvernehmlich auflösen. Dem Mieter steht zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht bei befristeten Verträgen zu, das er nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Monatsletzten ausüben kann. Der Vermieter hingegen kann den Vertrag nur gerichtlich und bei Vorliegen wichtiger Gründe gemäß § 30 MRG – wie etwa qualifiziertem Mietzinsverzug oder Eigenbedarf – aufkündigen. Schließlich bleibt die Möglichkeit der sofortigen Auflösung nach § 1118 ABGB bestehen, falls der Mieter das Objekt erheblich nachteilig gebraucht oder die Miete trotz Mahnung nicht bezahlt.

Praxistipps zur rechtssicheren Auflösung von Mietverträgen

Bei der Beendigung von Mietverhältnissen in Österreich lauern die Tücken oft im Detail, insbesondere durch das Zusammenspiel von ABGB und Mietrechtsgesetz (MRG). Ein entscheidender Praxistipp ist die strikte Einhaltung der Schriftform und der gesetzlichen Fristen: Bei befristeten Verträgen sollte beispielsweise rechtzeitig geprüft werden, ob eine stillschweigende Verlängerung droht, falls der Mieter nach Ablauf der Frist nicht auszieht. Zudem ist bei der einvernehmlichen Auflösung dringend zu einem schriftlichen Auflösungsvertrag zu raten, in dem auch Themen wie die Kautionsrückerstattung und der Zustand des Objekts (Rückgabeprotokoll) klar geregelt sind. Dies vermeidet spätere Streitigkeiten über Instandhaltungspflichten oder Mietzinsnachforderungen.

Da die rechtliche Lage – gerade im Wiener Altbau – komplex sein kann, unterstütze ich Sie gerne mit meiner Expertise. Als Immobilientreuhänder in Wien und Umgebung stehe ich Ihnen bei der rechtssicheren Abwicklung, der Überwachung von Fristen und der Erstellung professioneller Übergabeprotokolle beratend zur Seite.

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