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AfA
Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein wichtiges Instrument, um die steuerliche Belastung von Immobilieneigentümer:innen zu senken. Sie berücksichtigt, dass Gebäude im Laufe der Jahre an Wert verlieren und dieser Werteverzehr als Aufwand geltend gemacht werden kann.
Was ist AfA bei Immobilien?
Unter AfA versteht man die planmäßige steuerliche Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über seine voraussichtliche Nutzungsdauer. Grundlage sind in der Regel der Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtung, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchskosten) abzüglich des nicht abnutzbaren Anteils für Grund und Boden (Grundanteilsverordnung). Der Gebäudeanteil wird dann jährlich mit einem gesetzlich vorgegebenen Prozentsatz abgeschrieben.
Wer kann AfA nutzen?
AfA kommt immer dann ins Spiel, wenn mit einer Immobilie Einkünfte erzielt werden – typischerweise aus Vermietung und Verpachtung oder im Rahmen eines Betriebes. Eigengenutztes Wohneigentum kann in der Regel nicht über AfA steuerlich geltend gemacht werden. AfA steht dem wirtschaftlichen Eigentümer zu, also jener Person, die die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Immobilie hat.
Typische Abschreibungssätze
Bei Wohnimmobilien werden in Österreich pauschale Abschreibungssätze angewendet, wenn kein Gutachten über eine andere Nutzungsdauer vorliegt. Für viele vermietete Wohngebäude wird ein jährlicher Prozentsatz verwendet, der einer langen Nutzungsdauer entspricht . Für bestimmte Gebäudearten – etwa sehr alte Objekte, Betriebsgebäude oder Gebäude in Leichtbauweise – können höhere Sätze beziehungsweise kürzere Nutzungsdauern zur Anwendung kommen, sofern die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind oder ein geeignetes Gutachten vorliegt.
Warum AfA für Sie wichtig ist
Richtig angewendete AfA reduziert Ihre jährliche Steuerlast und verbessert die Rentabilität Ihrer Immobilie. Gleichzeitig ist die korrekte Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand entscheidend, um spätere Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden. Gerne unterstütze ich Sie als Immobilientreuhänder dabei, die relevanten Daten für Ihre Steuerberatung aufzubereiten und die AfA im Zusammenhang mit Kauf, Sanierung oder Vermietung Ihrer Immobilie von Anfang an richtig zu berücksichtigen.
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