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Abrechnungsschlüssel
Die Betriebskostenabrechnung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Das Herzstück jeder Abrechnung ist der sogenannte Abrechnungsschlüssel (auch Verteilungsschlüssel genannt). Er legt fest, welcher Anteil der Gesamtkosten auf die einzelne Mieteinheit entfällt.
In Österreich ist die Wahl des richtigen Schlüssels nicht immer frei wählbar, sondern oft durch das Mietrechtsgesetz (MRG) oder das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) streng reglementiert.
Die gängigsten Abrechnungsschlüssel
Je nach Rechtslage und Vereinbarung kommen unterschiedliche Systeme zum Einsatz:
1. Der Nutzflächenschlüssel (Der Standard im MRG)
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) erfolgt die Aufteilung zwingend nach dem Verhältnis der Nutzfläche der jeweiligen Wohnung zur Gesamtnutzfläche des Hauses.
2. Der Nutzwertschlüssel (Im Wohnungseigentum)
Bei Eigentumswohnungen (WEG) werden die Kosten meist nach den im Grundbuch eingetragenen Nutzwerten (Parifizierung) verteilt. Diese berücksichtigen neben der Fläche auch wertsteigernde Faktoren wie Stockwerkslage oder Balkone.
3. Verbrauchsorientierte Abrechnung
Für bestimmte Kostenpositionen, insbesondere Warmwasser und Heizung, schreibt das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) eine Aufteilung vor, die zum Teil auf dem tatsächlichen Verbrauch (Zählerwerte) basiert.
4. Pauschal- oder Einheitenmodell
In Objekten, die nicht dem MRG unterliegen (z. B. Ein- oder Zweifamilienhäuser), können Vermieter und Mieter individuelle Schlüssel vereinbaren, etwa nach der Anzahl der Personen oder pro Wohneinheit.
Fallstricke und Korrekturmöglichkeiten
Ein falsch gewählter Abrechnungsschlüssel kann eine Abrechnung rechtsunwirksam machen. Wichtig zu wissen:
Änderung des Schlüssels: Im MRG kann der Verteilungsschlüssel nur unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. durch schriftliche Vereinbarung aller Mieter oder durch gerichtliche Entscheidung bei erheblicher Unbilligkeit) geändert werden.
Leerstehung: Grundsätzlich trägt der Vermieter die Betriebskosten für leerstehende Einheiten selbst. Sie dürfen nicht einfach auf die verbleibenden Mieter umgelegt werden.
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